《在日本租房的大小事》
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Shika剛來到日本時
住的是工作單位「教育委員會」幫忙找的房子
所以沒有經歷過找房子的大小麻煩
直到後來自己搬出來
才知道在日本租房子有多麽麻煩 OQ
今天就來分享一下日本租房有多囉唆(?)
【日本的租屋有哪些種類?】
如果是懂日文的朋友,
走在日本住宅區會發現公寓有各種不同的華麗叫法。
這些大多都是其他國家來的外來語,像是:
・ハイム (heim):德文「家」
・ヴィラ (villa):英文的「郊外宅邸、別墅」
・カーサ (casa):義大利文的「家、住宅」
・レジデンス (residence):英語的「宅邸、官邸」
・パレス (palace):英語的「宮殿、公邸」
・メゾン (maison):法文的「家」
・コーポ (cooperative house):和製英語的「共同住宅」
一開始Shika也被搞得很困惑,後來才發現上述的叫法,
有時是建設公司為了讓房子名稱聽起來比較有個性而加上的別稱。
通常在談論租屋的房子時,除了單戶透天厝的「一戶建」,
比較常用到的兩個分類為:
・アパート (apartment):和製英語的「公寓、共同住宅」
・マンション (mansion):英語的「豪宅、大廈」
不過在日本,マンション (mansion) 也是指「公寓、共同住宅」
既然都是公寓,那他們到底有什麼不同呢?
於法律上,並沒有明確定義他們的不同,但一般的分類方式為:
アパート (apartment):木頭或輕質鋼骨為支柱建造而成的2-3層公寓
マンション (mansion):鋼骨+鋼筋混凝土(SRC造) 或是 鋼筋混凝土構造(RC造) 的3樓以上鋼筋水泥公寓
以結構上來說,「マンション」比「アパート」來的堅固,隔音性能也比較高。如果是大型的「マンション」,有時還有監視攝影器、自動鎖大門、太陽能發電等高機能的設備。
而「アパート」建造成本較低,所以與「マンション」相比,房租通常比較低,管理費也相對便宜。
當然,以上只是一個大概的概念,房租還是會隨著房子新舊與建設公司而有所不同。年數低的「アパート」比老舊「マンション」來的昂貴,也是常有的事情。而且兩者之間的界線並沒有明確規範,所以分類還是取決於建設公司。
但一般還是有「マンション」比「アパート」高級一些的印象。
【日本租房的初期費用?】
在日本租房子最麻煩的事情就是
要繳一堆大大小小的費用囧!!
每搬一次家就會有破一次產的感覺
那到底是要繳哪些費用呢?
◎禮金:金額通常為1-2個月份的租金,是搬進去時要支付給房東的一筆小費,退租時不會退還。
關於禮金的由來有兩個說法,分別是:
・「謝礼金」:關東大地震後,因為災害造成住房短缺,所以房客會包禮金給房東,好獲得優先租屋的資格。
・「ご厄介金」:在高度經濟成長的環境下,許多年輕人隻身去大城市租屋工作。出於擔心,父母們會包錢送給房東,請房東多多照顧自己的孩子,近而演變成禮金的習慣。
◎敷金/保証金:類似於押金,金額通常為1-2個月份的租金。當房客退租時,如果有任何尚未支付的費用,或是房屋有損毀的部分,賠償費和清潔費等會從敷金扣除。剩下的餘額,會退回給房客。(也有押金是完全不給退的,依照每個地區與房東規則會有些變動,像是「敷引き」就是完全不退還的押金,因此看房要小心,「敷金2カ月」和「敷引き2カ月」是完全不同的!)
◎管理費 (共益費):公寓的清掃費以及管理費,有時會固定包含在房租裡面。
◎仲介手数料:金額通常為1個月份的租金,是支付給仲介公司的費用。
◎保証料:如果房客有拖欠租金的情況,保證人需要對租金負責。一般會找親人作保證人,外國人士則可以找公司或是同學。在沒有保證人的情況,則需要使用保證公司,每個月或是每年定期繳交費用。
◎火災保険費:針對火災/漏水等損害的保險,期間約為2年,一個人住的話金額通常是1萬5~2萬左右。
◎更新費:日本租約很多都是以兩年為基準,若租約到期時決定要續約,需要支付租約更新費,費用約為1個月份的房租。
◎鍵交換費用:退租時房東會向房客收取費用來更換房間的門鎖和鑰匙。
是不是看完覺得眼花撩亂呢?
雖然不是每個租屋處都需要上述這些費用,但不管如何,如果是有考慮來日本工作留學的朋友們,最好有心理準備在前期會花上一筆費用安置!
如果想節省費用,現在有許多地方是不需要「礼金」以及「敷金」的,可以把這免礼金與免敷金設定為搜尋條件。
與房東談合約時,也可以交涉減免「更新費」的費用呦。
Shika 自己搬家的時候,就是找沒有「礼金」「敷金」的房子!
另外以 Shika 的經驗,若在日本要搬不止一次家,透過同一間仲介找房子,有時也可以成功減免一些費用。
根據 Suumo房屋租賃的建議,房租金額最好控制在手取り的1/3以下。(手取り:扣除稅款跟保險等費用以後的實際收入)
租屋前評估狀況真的很重要呀,尤其在國外時
千萬不要在日本留學/工作時,錯租了過於昂貴的地方,而被房租壓得喘不過氣 OQ
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以上資料皆參考下面連結所撰寫
有些資訊會依日本地區有所不同
如資料有誤,還請溫柔拍打提醒
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---------------【參考資料】---------------
○LIFULL HOME’S 「住まいのお役立ち情報」
https://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00077/
○CHINTAI情報局「建物の呼び名の違いは?」
https://www.chintai.net/news/2017/08/03/2914/
○SUUMO「部屋探しに関わる「お金」について知ろう」
https://suumo.jp/article/jukatsu/chintai/heyanojyoken/955/
○SUUMO「保証金とは?敷金・礼金とどう違う?」
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/hosyokin/
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房東臨時要我搬家?談界限與對話位階的翻轉
「不好意思,預計3/30請你搬遷,抱歉了」小美的房東傳了這封訊息給他,而我跟他正在開心地吃火鍋。
一瞬間小美血壓飆升,立刻打電話給家人討論,這該怎麼辦,為什麼房東這麼臨時,一個月怎麼搬得了!?
小美住在捷運尾站,一家四口還有好幾隻毛孩,東西可想而知得多,要找到一家人都滿意的房子,還要允許寵物,總需要很長一段時間。
「太臨時了,我要跟家人談,至少給我三個月吧!」小美趕忙回覆。
「我問一下」「仲介去談了」「基本上三個月我會幫你談成」「三個月的時間已經談好了」房東接連回覆著。
我一邊開心地喝著湯,一邊看小美吃著麻辣鍋留著汗,又皺緊眉頭看著訊息不知道怎麼回。
我接過手機看著這一連串訊息,我也皺起眉頭。
「買賣不破租賃原則,我上次不是提醒過你了?就算他現在房子賣掉了,只要有定期契約也定期繳納的情況,房東是不能隨便要你們搬走的,什麼叫我會『幫你』談成?他有仲介的情況,不可能不知道這條法規,擺明就賭你們不知道!」我不客氣的說著。
小美的皺眉瞬間轉為驚訝,似乎原本想著自己是房客,房東怎麼說就得照做,完全沒思考到自己的權益,還被房東說得一愣一愣,像是房東略施小惠,你們已經造成我賣屋的麻煩,我還給你們留點後路。
後來小美回覆「買賣不破租賃合約,我相信仲介一定有告訴你」
「你的意思?」房東也立即回覆,接著就是好幾通語音電話一直打進來。
我在旁邊看著,我告訴小美接下來這些討論還是留下文字訊息,因為從這些行為看來,房東其實並不尊重人,而怎麼會養成這些不尊重,就是小美總是客客氣氣的,已經讓房東感受到自己可以為所欲為,包括不斷有人臨時來看屋這件事,在租約之內,房客可以拒絕,畢竟這是房客所擁有的房屋使用權,即使是房東也不能隨意進入,都需要房客的允許,而小美一家都不曾抗議過。
「我在外面,有什麼事情你先留文字,我回去再回你」小美回覆對方。
「怎麼了」「你何時到家」「我在XX區準備要簽約,如果你有任何問題,要我幫你解決嗎?」房東緊接著回覆。
又是一個「幫」字,從這裡不難看出語言就在表明一個人說話的位階,如果不夠敏感的人,其實無法一眼看出,這些話正在暗示「你造成我的困擾,但沒關係我會盡量幫你處理」,看著小美被如此欺負,我差點火也要冒上來,也看著小美不懂法規也沒有保護自己,就不得不承認這個世界公不公平,在於你具不具備相關的知識,以及你懂不懂得捍衛自己。
接著我教小美回覆:「買賣是你跟新屋主的事情,但是租約會延續,希望你可以跟新屋主說明清楚」「不是你幫忙我們,請釐清立場」小美戰戰兢兢地回覆著,因為他從來沒有這樣回覆過。
看著訊息那一頭沈默許久,我知道現在立場與對話位階明顯翻轉了。
我問小美:「你有沒有發現事情一發生時,你做了什麼事?」
小美一臉矇樣,有想起他立刻打電話給家人,開始抱怨跟哀號「房東怎麼這樣!」「好麻煩啊!又要找房子還要搬家,怎麼來得及!」
我說:「是的,你第一個反應是找身旁的人抱怨,並沒有想到自己權益受損,要先捍衛自己,當然並不會所有人都知道法規,但你有覺得不合理的情況下,你有沒有開始尋找資源?」
我說:「這就是界限的問題,許多缺乏界限的人,總是遇到事情第一反應逃避問題、找人抱怨或壓抑忍耐,接著生活中越來越多『麻煩』,因為一來沒有擋下不該由他承擔的麻煩,二來承接麻煩後的負面情緒很多又覺得委屈被壓著打,所以變得無法動彈,然後累積更多負面情緒,生活經常一團亂。」
我接著說:「所以為什麼很多人經常覺得自己身處麻煩中,其實是一種不懂得保護自己。」
小美說:「對耶,撇除掉我不知道買賣不破租賃合約之外,我好像第一時間也不知道該怎麼跟房東說。」
我說:「缺乏界限在於你知道別人跟你持不同意見,但你無法清楚表達你的意見,因為你擔心引發衝突,或者要陷入談判或辯論中的張力,所以你趕快找家人取暖了。」
小美這才明白自己說話的風格,經常習慣跟家人大小聲的他,並不習慣與人理直氣「和」的說話,因為擔心一下子就引爆衝突。
而在對話位階上,小美若不清楚自己的權益,也沒釐清責任與原則時,就容易被講話看似頭頭是道,以及對方的口吻給震懾而只能唯命是從,說穿了,合約是最基本的自我保護,對方的「毀約」卻沒有讓你警覺不對勁,就需要思量自己的界限議題了。
準備結帳回家之際,房東再度傳來訊息,口氣也緩和許多。
「如果賠你一個月租金如何」「你前面不是說三個月搬遷」「就算你幫我好了,謝謝」
在這些對話之前,房東完全沒有要賠償的意思,小美一家非常客氣,屋子簽約三年,還沒住滿一年,因為陸續有人看房,早在上個月就有詢問房東,是否需要找房子搬走,讓房東可以好好賣房子,房東則回應,「沒事沒事,你們繼續著,我沒有要賣房子。」因為房子賣了一兩年都乏人問津。
而後續故事的進展,則是小美家人們同意搬遷,按照合約走,一個月違約金以及仲介費。而我相信小美家人也都學到了界限這一課。
#給租屋者的不動產法規與界限科普
更詳細知識:https://news.591.com.tw/news/2051?regionid=1
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不定期租約 房客不搬 走 在 律師娘講悄悄話 Facebook 的精選貼文
那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。
欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空,一邊搬還一邊振振有詞,理直氣壯。
算一算,這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用,損失將近上百萬,最後悔的就是當時簽訂租約的時候,沒有去做公證。
其實從我們開業到現在,遇過的租屋糾紛不計其數,其中最叫人氣結的就是這一類型,房客不付房租又不搬走,房東短收的租金,都相當可觀。
通常房客開始遲繳房租時,房東一般的忍受程度大約是兩、三個月,過了三個月以後,房東就會開始上網找格式發存證信函,這時候牛皮的房客有的是置之不理,有的是乾脆不收。
到了第五個月,房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑,發現律師費不便宜,又想了兩個月,順便找房客吵吵架,到了第六個月,決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋,欠租的房客多數是名下沒財產的,但最少先把房子要回來吧!
於是打完一審的訴訟等到判決確定,又大半年過去了,特別遇到那種房客不收信的,訴訟還會拖更久,我們甚至還遇過房客上訴的,真的很令人傻眼。
最後,強制執行點交房屋,又要好幾個月的時間,算算沒收的房租可能有一年半了,點交當天,房客還給你坐在沙發上看電視,還要勞動警察來把他架走,並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的,如果法院的事務官覺得值錢,還另定期日拍賣,看到這裡,僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧!
租約要公證
租約要公證
租約要公證
公證的好處,是可以請公證人對於遷讓房屋、給付租金、退還押金等等事項,記載逕受強制執行,跟著我說一遍:
『逕送強制執行』
很好,這句沒寫就白公證了,寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序,直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費,有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值,算出來大概讓很多房東心驚驚,對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。
我印象中公證的費用大約是幾千元,各位房東請評估一下,就像買保險一樣,碰到了你就知道。
可道律師事務所(02)2976-1611
❤️可道律師,可到幸福❤️
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(代親戚問,為方便閱讀使用第一人稱)
我有一間房子,租金便宜,
租約已經到期,但房客不搬走,堅持繼續住,且持續繳交租金,
請問有什麼合法的方式可以讓房客盡快搬走?
*當初簽約沒有公證,房租也沒有報稅,
感謝版友。
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