我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係,換了好幾個地方,也因為這樣,碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書,就會知道我遇上的房東大部份都很爛,只有非常、非常少數是不錯的!
像是房子原本就有漏水問題,房東花了一大筆錢修好之後,跑來找我付一半的錢,我心想:
「這人腦子有問題嗎?」
所以我受不了了,決定工作室用買的,再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事,我不想當冤大頭,所以先去上了一些房地產的課,以免買到爛房子,或是買太貴。
上完課,接下來就是實戰,直接和房屋仲介見面看屋!
有的仲介老實可靠,有的仲介舌燦蓮花,幸好我做生意好幾年了,所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次,我看到士林有一間屋況還不錯的房子,標價大約是1900萬台幣,到了現場看完房子之後,我問仲介:
「之前有人開過價嗎?」
仲介說:
「有啊,之前有人開到1800,屋主不願意。」
在看這間房子之前,我查過那一區的實價登錄,知道就算是1800,這房子還是偏貴,所以我說:
「這價格太貴了。」
房仲說:
「不然你想要多少錢?」
我計算了一下這房子的合理價格,然後跟仲介說:
「1500~1600左右,才比較合理。」
房仲一聽,馬上大聲的說:
「不可能啦!屋主不可能會同意的。而且我告訴你,屋主開的價格已經很低了,你在這一區找不到這麼便宜的房子啦!」
房仲的氣勢非常強,像是要一口把我給吃了。
我說:
「不是吧,這一區同樣屋齡、同樣類型的房子,一坪的價格最多就是賣43~46萬元,你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下,沒想到我有做功課,可是她馬上恢復鎮定,又大聲的說:
「我跟你說啦,你看到那些一坪45萬的房子,屋況都爛到不能住人,你怎麼跟這間房子比?不能這樣比啦年輕人!」
我的語氣也開始硬了起來:
「我這價格不是亂開哦,我是已經有把屋況給算進去了,我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽,地板鋪的磁磚大概是多少錢,弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢,氣密窗多少錢,天花板裝潢……等等通通算出來,然後跟房仲說:
「屋況最爛的房子一坪43~45萬,我開的價格,是已經有把這些裝潢費幫你加上去了,可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧?扣掉一些折舊的錢,全部算完我才跟你說1500~1600的價格,這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子,語氣開始軟化:
「好啦,我知道啦,可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面,所以我有把握,如果房仲站在我這邊去說服屋主,贏面會提高不少,所以我說:
「今天不是我亂砍價,問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了,請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說:
「好吧,先下斡旋,我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外,因為工作的需求,工作室也買了兩間,所以和房仲交手的經驗不少,其中一件事非常重要,那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的,用網路Google一下就可以知道最近幾年,那一帶的房子大概都賣多少錢,甚至可以看到你想要買的房子,屋主當初是用多少錢買的。
(如果是太久之前買的,就查不到了)
查了實價登錄,你會發現有些房仲很老實,跟你說這一區房子的真正價格賣多少,你也會看到有些房仲很會用話術,挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友,瞭解一下各種材質、施工的基本價格,才不會被房仲用屋況好的藉口,來提高房價。
另外,有時候不是房仲要騙你,而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說,這屋子的電線最近有全部換新,房仲就會這樣跟客人說,很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易,只要打開電箱看看電線的年份就知道了,只是有些電箱需要用工具開,看房的時候記得帶工具,房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下,我們是沒辦法和屋主見面的,全部的流程幾乎都是透過房仲,所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵,而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的,就是要讓房仲知道你是懂的,不要再騙你了,這樣他才會反過來幫助你,去和屋主談價格。
畢竟有些房仲,話術真的太多了,像是我自己住的房子,當初也是用很合理的價格買到的,不久前有個房仲帶著客戶,去看我隔壁要賣的房子,我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居,我隨口問了一句:
「屋主有期望什麼價格嗎?」
房仲說:
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道,開價通常都會比實際價格高,很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說:
「這開價太高了吧?」
我自己的房子才買不久,隔壁的格局和我一模一樣,但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說:
「沒有喔,你看看他的隔壁,當初賣的價格就和這價格差不多!」
房仲指的隔壁是我的另一邊,當初那一戶就是當了盤子,格局大小也是一模一樣,花了非常貴的錢買房子!
房仲很聰明,不跟客人說我這間買到的價格(因為便宜合理),偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講,我也不再多說什麼,因為我未來只想跟值得信任的房仲合作,沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶,他們不久前把房子賣掉了,賠了好幾百萬,所以買房子真的要盡量談到合理的價格,不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室,也順利用合理價格成交了
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過3萬的網紅Brian Cha Motivation,也在其Youtube影片中提到,喺運用左 Brian 嘅方法後短短 1.5 個月後, June 已經創造左 30 萬生意額, 她在過程中深受啟發, 明白到心態同行動嘅重要性: 「當時我才真正了解到 整個課程系統的爆發力, 讓我和整個團隊可以在疫情期間 忙碌起來、一同進步。 Brian 的課程讓我明白做生意的真諦, 不再需要被時...
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我常常在不同場合演講,談創業經驗。
有一次,我和一個老闆同台,他告訴大家:
「只要跟隨你的熱情,努力做你熱愛的事,就會成功!」
這句話有沒有很熟悉?
很多大企業老闆的演講,也會提到類似的內容,說只要跟隨自己的熱情就會賺到錢,不用想太多。
真的是這樣嗎?
說真的,那些單純跟著自己熱情,沒有想太多就成功的人,叫做運氣好!
或者說,這背後的細節他們省略太多沒講,讓你誤以為做自己喜歡的事,就會成功。
跟著熱情成功,需要幾個條件:
1. 有熱情的產業,市場規模夠大
2. 有熱情的產業,產品、服務做得很好
3. 懂行銷,或是有錢請懂行銷的人
先來看第一個。
當你決定要做什麼市場的時候,成敗就已經決定了一半!
市場可以是國家、地點、產業、定位。
有些國家人口太少,或是需求太少,某些產業怎麼樣都做不大;地點也是一樣的道理,某些地點開了高級餐廳,只有"死"字能形容。
而產業、定位,則是有些族群人數太小,你針對他們設計的產品,永遠只有一丁點人有興趣買,業績當然起不來。
市場規模小,不管你多會行銷、能力多強,賺到的錢就是有限,就算你做到了龍頭,領到的薪水可能還比上班族低。
所以跟隨熱情的前提,就是你有興趣的東西,是市場也有龐大需求,才有成功的機會。
判斷方式很簡單,直接看看你有熱情的市場,龍頭做到多少營業額?
有些人寫信跟我說他挑選的市場,龍頭經營很長一段時間,月營業額不到10萬,看到這種信,我心裡都會嘆一口氣,很清楚知道這產業沒有希望。
當然某些產業是剛起頭,龍頭的營業額很低沒錯,可是大部份的情況,是這產業的極限只有這樣。
我看到跟隨熱情的成功創業者,他們選擇的市場,規模都"剛剛好"很大!
萬一你有熱情的市場,規模太小怎麼辦?
你可以換別的市場,畢竟以正常情況來說,你的熱情不會只有一種才對。
要是你真正熱愛的東西,就只有那一種,市場又小,可以試試轉換商業模式,或是增加附加價值來擴大市場。
但是我最建議的,還是直接換到規模大的市場最好,因為轉換商業模式、增加附加價值的難度更高,你需要花很多力氣去說服人買單。
第二點,你也許對某些事情有熱情,但並不一定做得好。
例如我喜歡打籃球,對籃球非常有熱情,但是我朝著這條路走有好結果嗎?會賺到很多錢嗎?
我才174公分,運動能力普通,答案很明顯。
籃球太注重天份和身體素質,先撇開它不講,來看看其它靠努力可以成功的項目,例如做甜點、寫作、寫程式……等等,很多人對這些事情有興趣,但並不一定做得好;做不好,想要創業成功自然難上加難。
做不好的原因很多,最關鍵的原因有兩個,一是沒有找厲害的老師教,二是沒有用正確的方法練習。
沒找老師,最多人的理由是想省錢,看網路上免費的youtube影片來學,但是這些資訊都是零碎的,沒有系統,東學一點、西學一點,非常沒效率。
加上你也不知道學得對不對,旁邊沒有人糾正,要進步就有困難。
至於正確的練習方式,也和老師有關,只有好老師才有辦法教你,怎麼訓練是最有效的。
其中一個訓練方法,是不管哪一個領域都是共通的,那就是把做不好的地方挑出來,不斷重複的練,是一段枯燥乏味的過程,可是進步最快。
我推薦一本書叫《刻意練習》,它有深入的說明,怎麼樣把一項技能,學得和專家一樣厲害。
再來第三,知道怎麼把東西賣出去,是當老闆的基本功;不管產品再好,沒人知道你的話,是沒有用的。
不懂行銷的人,常常這樣講:「只要產品好就夠了,不用宣傳,客人自然會一個一個來。」
以前也許是這樣,所以有一句話叫"酒香不怕巷子深",意思是酒好(產品好),就算在偏僻的地方也不怕沒客人,因為酒香(產品口碑)會散發出去吸引人。
問題是現在的世界,競爭愈來愈激烈,等於是在巷子口有好幾攤的鹽酥雞、烤肉販,客人連你的酒香都聞不到!
還有我們需要認清一個事實,那就是許多競爭者的產品,並不比我們的差,在品質差不多的情況下,對方有宣傳,而我們沒宣傳,結果不用說也知道。
你在創業的時候,會選擇自己有興趣、有熱情的產業來做,這是沒有錯的,畢竟做不喜歡的事,誰會開心?
創業的壓力已經夠大了,至少要喜歡自己的工作吧。
可是經營一個事業,並不是只要碰有興趣的東西就好,就像我喜歡蛋糕所以開了貝克街,但是我只要碰蛋糕就好嗎?
在初期,經營管理、客服、行銷、會計等等全部都要做啊!
(除非你一開始就很有錢,請到員工來處理這些事)
這幾個項目做不好,創業當然也不會成功,而且這些事,會把你的熱情消磨殆盡,甚至開始想:
「我創業是想做熱愛的事,怎麼一半時間都在幹不相干的工作,甚至是討厭的工作?」
這種情況下,如果你只是抱著"跟隨熱情"的心態,很難撐下去,因為要面對太多你討厭的工作,你要抱著的心態該是"經營一個事業"的想法。
就像是養一個小孩一樣,你不會只看到小孩可愛的地方,大部份時間需要解決他的各種問題,花大量時間在他身上。
跟隨熱情是可以的,但是需要那幾點前提,跟隨熱情才會有好的結果,而不是那麼簡單就能成功。
p.s. 如果你也在迷茫該選擇什麼路,這篇文章可以給你一些思考空間,有什麼想法可以留言給我。
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暴利
我小時候和家人到台南夜市,有一家賣棺材板的攤販,吸引了我的注意。
那間棺材板比較特別,在炸得金黃的吐司裡面,放得是蔥爆牛肉,老闆不斷的塞肉進去,塞、塞、塞,整個都快炸開了!
我們全家人湊到攤位前面,點了幾個棺材板。
輪到我們的餐點時,老闆也是維持一慣的風格,塞了大量的牛肉,我媽那時候忍不住了,問道:
「你塞這麼多,不怕賺不到錢嗎?」
老闆抬起頭,笑笑的說:
「不放多一點,我會良心不安,而且我不喜歡賺暴利。」
這一幕讓我印象很深,小時候覺得那老闆好辛苦、好偉大。
最近有一個人寫了封email給我,大意是這樣:
「不知道是不是我太心軟,看到公司產品的利潤太高就會良心不安,所以我都會把價格降得很低……可能我看不慣賺暴利的老闆吧?」
因為這封信,讓我回想到棺材板的事,可是我的體悟不一樣了。
暴利,真的是暴利嗎?
我要講一件很現實的事:
也許剛開始賣東西的時候,你算完成本覺得是暴利,但是等到繳稅給國家,幫員工保勞健保、勞退,還有各種想像不到的成本之後,你會發現原本眼中的暴利,變成了普通的獲利,甚至賠錢。
例如行銷,很多老闆在計算成本的時候,是沒有把行銷費用算進去的,單純只想到材料、水電瓦斯、人事、房租而已。
平常順風順水的賺錢,不把行銷費算進去是沒有關係,但是碰到特殊情況,生意變差的時候怎麼辦?
不做行銷來救,行嗎?
遇上競爭對手、人潮變少、轉換商業模式(例如增加外送,額外被抽幾十%),如果你的獲利不夠高來做行銷,這種時候只有死路一條。
可是做生意,特殊情況是常常遇上的,不是好幾年才來一次。
以網路上賣東西來說,行銷費用「最少」也會佔10 ~ 20 %的成本,你可以算一下把這費用含進去的話,原本的暴利還是暴利嗎?
還有另外一種情況,假設有兩家蛋糕店,賣的品項、份量一樣,其中一家的成本和售價是這樣:
食材費20元,售價80元 / 1片。
另一家店的售價是這樣:
食材費5元,售價10元 / 1片。
誰是暴利?
如果單純用表面的數字來看,一定有很多人說:
「賣80元的也太誇張了,賺這麼多喔?」
然後轉頭幫另一家店拍手:
「好棒,獲利這麼少,真的是良心店家。」
但是你再仔細想想,5元做出來的蛋糕,是用什麼材料?
會繳稅,會給合理的員工待遇嗎?
不可能。
一定又有人說:
「但是80元 / 1片的那家也賺太多了吧?」
再回到前面複習一次,有正常繳稅、給員工合理待遇的店家,全部成本扣掉之後你會發現淨利少得可憐!
換句話說,高毛利、不繳稅、壓榨員工、用黑心材料,才是真正的暴利。
想要長久做生意,重點是跟你創造的「價值」有關,那才是最重要的。
如果你提供的服務、產品,讓客戶付了錢之後,覺得是符合價值的,那不管你的獲利是幾%,都不算是暴利。
舉例來說好了,假設今天有一個醫生,他救活了一個人,花掉的材料費可能才幾百元台幣,但是他要收費幾十萬元,這是暴利嗎?
當然不是啊,如果我是被救活的那個人,一定付得心甘情願。
可能醫生的例子有人覺得差太多,還要扯到醫生要上多少年醫學院,累積多少年的經驗,價格不能這樣算。
那我舉另外一個例子:餐廳。
(雖然餐廳也跟技術、累積多年經驗有關,不過日常生活的例子比較好理解)
假設你要幫家人慶生,訂了一間餐廳。
剛到餐廳門口,所有人的注意力就被餐廳的裝潢給吸引住,拿出手機不斷拍照;入座後,服務生細心的介紹菜色,並且根據你們的需求,給出專業的建議。
菜一上桌,漫溢的香氣、美味菜餚,全家人驚呼連連,你心裡鬆了一口氣,暗暗慶幸。
用餐結束,所有人帶著滿意的笑容離開,你心想:
「雖然價格不算便宜,可是是值得的,下次跟朋友聚餐可以再來一次。」
假使這間餐廳的「獲利」非常高,你會在乎嗎?
可能連想都不會去想吧。
再來講相反的狀況:
你訂了餐廳,到了現場後發現衛生髒亂,服務生一直翻白眼,料理難吃無法下嚥,家人難掩失望的表情……
離開後,有人告訴你:
「這間餐廳獲利超級低,淨利連10%都不到,幾乎沒賺客人的錢。」
你心裡怎麼想?
八成是這一句話吧:
「干我什麼事啊!」
就算那餐廳沒有獲利,跟你又有什麼關係?
你要的是付了錢之後,得到想要的結果,不管餐廳的獲利是高還是低!
所以別再糾結自己是不是暴利,專心創造價值,讓客人滿意才是最重要的。
甚至要說,你需要在客人能接受的範圍內,盡量的把獲利提高,這樣你才能用淨利來讓產品變得更好,創造更多的價值。
然後未來碰到危機的時候,你才能用多出來的獲利,幫助公司撐下去,發出薪水。
不要打腫臉充胖子,在客人面前表現得很威風,做出所謂的「超高CP值產品」,然後等到危機來的時候,才灰頭土臉的跟員工說薪水發不出來,那就本末倒置了。
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不再需要被時間、地點限制發展,
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