#請以心心支持 #樓市周期
歷史循環不息,樓市有高低起伏,太陽之下無新事,鑑古知今。我們樓市周期得出香港樓市必須要留意2021年及2023年。
歷史循環不息,樓市有高低起伏,鑑古知今。而西方的經濟學家發現樓市18-20年一個周期,而香港樓市在經濟周期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲,二手樓又再冷封;樓價指數雖然無明顯跌幅,但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!
對於樓市周期的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。筆者在下面列出:
-《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。
-愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱周期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年
-英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
-西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期,若從1965年說起,普遍認為本港樓市至今經歷三大周期,第一周期(1965年至1981年);第二周期(1981年至1997年);第三周期(1997年至今),樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級周期,分別得出2000,2006,2012,2018年
同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,而2003年同時利用前文提及的6年週期,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
1967年暴動令到樓市下跌,大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪,直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明,香港前景變得清晰,吸引外資來港。此外,當時正值減息周期,最優惠利率由 84年中的 17厘,大降至 87年的 5厘,加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地,刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊,是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟,樓市亦不能倖免,由 97年第四季至 03年第二季,樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。
同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。
根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓,零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳,同引用政府的數據,住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月),但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商舖資料研究部的美聯旺舖核心四區一線街售價指數,即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算,你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂,之後反覆回落至2019年初的248點,而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快,由213跌至166點,跌約28%。
由以上的數據反映工商,及零售的環境需要差,而且由於工資或者經濟下跌,令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題,為什麼在量寬環境之下,市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白,家庭,銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入,及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間,那最終會消費減少,最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下,或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。
過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息,而是失業潮。如失業潮惡化,樓市會受影響嗎?短期內可能不會有明顯回調,但中長期會。因為歐美兩個世界都已經重啟量化寬鬆,明年雖然實體經濟不會好,但是在量化寬鬆環境下,可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷,但仍能頂上幾年光景。
正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌,但市民的收入開始減少,然而物價仍然保持貴的水平;二、 2020年全球放水,媒體及市場分析會給予壓力,希望以槓桿放大回報,迫投資者加最後一口槓桿;三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。
「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性的貸款增加,而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺,當債權人要求償還債務時,投資者必須賣掉資產價格,相對穩定的投資物來維持現金流,然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。
一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌,以及流動性緊張,並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長,但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退,破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿,你是否要加,交由讀者決定。
2021年4月-6月網聚
https://cutt.ly/Qjf2Edm
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上海住宅火爆漲 寫字樓迎寒冬 - 林雯婕
隨著2020年上海房地產數據陸續出爐,可以看到一個有趣的現象,在寸土寸金的上海,地產業正同時經歷著盛夏和寒冬,一邊是「一房難求」的住宅市場,另一邊則是空置率不斷飆升的寫字樓市場。
不過,從供求關係上來看,出現上述現象也屬情理之中。今年上海住宅供應量較少,隨著經濟復甦、信貸投放增加,市場上存量房屋無法滿足購房者需求,因此出現「一房難求」的狀況;寫字樓市場則是因為今年新增供應較多,且疫情促使更多公司採取靈活辦公策略。即使經濟向好,企業對擴租也更為謹慎。需求趕不上供應導致上海寫字樓空置率上升、租金下跌。
住宅樓:2020年新房、二手房成交量雙雙創下四年新高
面對突如其來的疫情,上海住宅市場在去年2、3月份一度停滯,但隨後在經濟復甦疊加貨幣寬鬆政策的帶動下,購房需求回升,新房、二手房銷量穩步攀升,全年成交量雙雙創下4年新高。
易居房地產研究院最新發布的數據顯示,去年上海新房成交面積約917.8萬平方米,同比增長23.1%,創4年新高;二手房市場同樣十分活躍,去年二手住宅成交30.2萬套,同比增長27%,也創近4年新高。
房價方面,由於新房限價且多數成交單位位於外環以外,因此去年上海新房成交均價為每平方米5.6萬元(人民幣.下同),同比溫和上漲3.2%;二手房方面,根據國家統計局最新公布的數據,上海去年12月二手房價格同比增長6.3%。
單單看這些數據似乎未能完全感受到市場的火爆程度。有一線房產中介對《經濟通通訊社》表示,上個月,特別是月末住宅成交量很大,一旦有房源出來很快就賣掉。不過進入1月份以後,成交已經回落,目前更多的是有價無市的情況,掛牌的房源都高出市場價很多。舉例來說,浦東張江一個學區房項目從去年均價是每平方米不到9萬元,而目前的掛牌價是14萬元,一年漲幅達到56%。
中原地產:供應不足、投資心態及城市動遷支撐購房需求
上海中原市場分析師盧文曦分析指,年底上海住宅樓升溫的因素有三,主要有供應不足、消費者投資心態嚴重、城市動遷釋放的購買需求。
首先,今年上海新盤供應餘額有678萬平方米,同比減少10%,但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米,去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售,這個周期差不多在11個月左右,可見目前上海房企在建項目的節奏開始跟不上銷售的節奏。
其次,購房者買漲不買跌,在房價上漲趨勢明顯下,急切入市的人也就越多。新房因為有限價因素,所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那麼明顯。
最後是上海有動遷舊改助力。上海去年舊改力度非常大,年底還有黃浦等區有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。
展望未來,中指院報告稱,目前偏緊的供求關係有望得到緩解,今年總體成交規模仍將保持在高位,價格將維持穩中有漲的態勢。雖然上海仍實行嚴格的限購政策,但上海近期對特定人群落戶放鬆與加大人才引進力度,這對上海住房需求形成持續的補充。同時,上海仍在加快推進舊區改造,較大規模的拆遷需求持續入市對明年市場也起到支撐作用。最後,去年上海住宅用地成交規模同比增長6成,亦為今年市場供應量提供有力支撐,
寫字樓:空置率創下10年新高 且仍將繼續上行
另一邊,寫字樓市場在經歷疫情的打擊後便一蹶不振,隨著下半年供應的增多,空置率不斷上升。高力國際最新發布的數據顯示,上海寫字樓市場空置率在去年升至22.7%,創近10年新高。隨著空置率的上升,去年上海寫字樓平均租金跌至每天每平方米7.64元,同比跌幅達到10.7%,創近9年來新低。
不過,在需求方面也可以看到積極的一面。在復工復產推動下,去年下半年上海寫字樓市場需求回升,淨吸納量為25.1萬平方米,環比大增168%,同比上升46%。金融、專業服務和房地產行業的公司是去年四季度的主要需求來源,三者合計貢獻了淨吸納量的60%。
展望後市,高力國際指出,今明兩年,上海寫字樓市場新增供應將迎來高峰,年均供應超過200萬平方米,將加劇租賃市場的競爭,空置率預計今明兩年升至29.1%和31.4%,將創下歷史新高。租金持續承壓,預計今明兩年平均租金在每天每平方米7.45元以及7.34元,要到2023年末才將開始溫和回升。
隨著寫字樓租賃價格的下降,以及新經濟、新消費的崛起,高力國際指,地產投資機構正將投資重心從傳統的寫字樓逐步轉向可提供穩定現金流的物流地產、產業園區及資料中心等資產類別。
原文:經濟通
#經濟 #投資 #商業 #生活
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【「蛋殼難民」🥚🍳中國白領青年的寒冬掙扎】
今年11月開始,提供長租服務的 #蛋殼公寓 爆出財務危機。這場政府鼓勵下的創新金融遊戲,在疏於監管及中國經濟放緩的背景下快速崩解。卡在資金鍊下方的,是數十萬房東及離鄉背井的年輕租客。
這個冬天,這些被困在蛋殼里的中國年輕人,正在面對怎樣的現實?
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📝: 文長,慎入。
📝: 這些蛋殼青年是我越來越陌生的一個群體,跟我所熟悉的中國80、70、60後,或更資深一輩很不一樣。對於這群在中國防火牆建成、經濟騰飛後長大的一代,他們怎麼看待這個現實考驗?
📝這兩天聊了好幾個人,發現這些大學以上學歷的年輕人,很愛用「打工仔」來形容自己。最有趣大概還有他們做自嘲梗圖跟段子的能力。一個妹妹在採訪完隔天傳來幾段:
「北上广深,数百万白领,上着九九六的班,卡着一年租金贷,然后被赶到马路上。」(配上哭臉的狗狗)
「我也爱国,也会给老人让座,也会给乞丐钱,也有善良的心,为什么国家要我当蛋壳人(配上碎裂的笑臉)」
然後她問著遠方的我,「姊姊您这边有途径能了解这件事情的解决方案吗?」
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祝福他們,也祝福在這個寒冬渴望正義的人們。
▫️報導全文:https://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/shehui/jt-12022020132421.html
▫️影片:https://fb.watch/29402_RB0t/
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打著高端白領公寓品牌的「蛋殼公寓」,自11月初爆出運營危機,在全中國13個城市管理的超過41萬套房源、上萬年輕租客,正面臨著寒冬無家可歸的窘境。
▪️👩🏻🎨上海商小姐,22歲:邊被驅趕邊還貸
「這是我第一次租房,選擇蛋殼(公寓)的原因是因為朋友都住這個。」 在上海從事設計類工作的商小姐介紹著自己大學畢業後的「第一個家」,月付1980人民幣,一個裝修完整的主臥。
她看中房租便宜、性價比高,應屆畢業生、朋友互相推薦還有數百元的返現優惠,「蛋殼的業務員推薦很多種(付款)方式,本來每月租金是2150,一次性年繳可以降到2050。拿不出一整年的錢,他們推薦使用租金貸,降到1980,說這個付費形式便宜又安全。」
但今年11月,商小姐的房子被斷網,接著房東找上門,說因為沒有收到中介(蛋殼公寓)的房租,要求商小姐在12月10日前搬離。
「還沒想到要搬去哪裡的解決辦法……,目前最擔心的是微眾租金貸的問題,還有會不會影響我個人的徵信。」
簡單來說,蛋殼公寓是「二房東」,從各地的「大房東」處接收房源,統一裝修後轉手租給租客。而「微眾銀行」則是這場金融遊戲的第四個角色,提供「租金貸」服務。
「租金貸」是租客與金融機構微眾銀行簽訂的住房消費貸款合約,由微眾銀行替租客向蛋殼公寓支付全年房租,租客再向微眾銀行按月償還租房貸款。
▪️🚅🇨🇳「租金貸」陷阱——當火車不再往前跑
今年1月17日,成立不到五年的蛋殼公寓(NYSE:DNK)在紐約證券交易所掛牌上市。上市前,蛋殼公寓一方面以「高進低出」的方式,高價向房東取得房源、優惠低價租給房客,擴大規模。
另一方面,高度依賴「租金貸」為最大的現金流來源。以2019年前九個月為例,通過「租金貸」模式獲取的租金預付款,佔蛋殼公寓租金收入的80%。
在經濟大環境看好、市場規模做大的情況下,蛋殼公寓看起來是一個房東、租客、平台、網銀四方皆贏的金融創新模式。
「這個租金貸款就是一種新的金融產品,但風險高,一旦房價下跌,經濟不景氣,就會出問題。」中國獨立智庫天則經濟研究所所長盛洪告訴本台。
今年初,高速滾動的蛋殼迎頭撞上新冠疫情,中國經濟放緩、租賃市場也委靡不振。北京諸葛房地產數據公司12月2日發佈的調查發現,中國40個主要城市的平均房屋租金價格,正跌至近兩年來的最低水平。
在美國的資深財經媒體人王劍這麼形容著「租金貸」的陷阱,「有點像開火車,我只有這一截路軌,車往前跑,我就把後面的路軌拆了往前放,前提是,我車得不斷往前跑才行。只要車往前跑,我手上就有現金,我規模大了,我做點別的業務,把這件事給補回來。」
▪️🧑🏻💻詹先生,24歲: 「谁来救救打工仔?」
躺在鐵軌上的,是數十萬無路可走的房東與房客。11月上旬以來,房東驅趕租客、斷水、斷電、換鎖的案例在各大城市發生。
「中介不給你錢,你來找我的麻煩。」互聯網上的一段短片,租戶女孩向闖進房子的房東揮著刀子。
「這房子是我的啊,你的中介去了哪?你去中介那裡找房子。」房東聲嘶力竭地喊著。
「現在房東要趕我們12月6日前搬走。沒有任何救濟啊,都聯繫不上人,蛋殼客服都打爆了,微眾銀行也打爆,蛋殼管家也聯繫不上,街道辦也沒辦法,就是不知道能怎麼辦!」在深圳做零售業的詹先生也被房東下了逐客令。
24歲的他把自己的社媒頭像換成了一個黃色笑臉,P字寫上「誰來救救打工仔」,這已經是他住在蛋殼公寓的第二年。他每月租金貸2100,照合約要繳到明年五月。
微眾銀行在12月2日晚間公佈了一個應急方案,公告稱,將為16萬蛋殼租戶提供不扣錢、不記息的救助計劃,還款期延至2023年底。
「三年也是一筆賬啊,就是拖,還有我的2100押金呢?」詹先生問。
▪️🧑🏻⚕️北京貝小姐,24歲: 「求拉,有北京的救济群吗?」
中國經濟學者張林在英國《金融時報》撰文寫道,蛋殼公寓所代表的金融模式失敗,首先傷害的就是初入職場、儲蓄較低的年輕就業人口,他們正位於陷阱的中心。
網友扒出了2019年為蛋殼背書的共青團中央、黨媒黨報,《環球時報》及環球網還將2019年的「年度責任踐行獎」頒給蛋殼公寓,央視也做了大篇幅的報導。
「這麼大的事情,政府疏於監管是一個重要的因素。」 在紐約新學院(The New School)任教的中國人權律師滕彪說,過去幾年中國也發生過多場金融P2P騙局,但隨著政治局勢及監控更加緊張,受害者維權也只能自我調整,「很難再把政府作為主要的抗議對象,尤其是那些牽頭組織抗爭的人,會被維穩部門打壓,中國政府擅長的維穩邏輯就是抓人。」
一家專門監控跟分析中國網絡平台的公司研究發現,在11月蛋殼事件爆發後,中國官方首先透過社媒平台的審查,刪除那些質疑中國政府為何沒有監管法規的帖子,還特別對一則關於租戶在壓力下計劃自殺的帖子限流。
不過,11月底以來,中國官媒開始出現文章,宣傳政府正在採取行動,為人們排憂解難,還一起批鬥起資本市場。
「我的房東終於上門了,求拉,有北京的救濟群嗎?」北京的貝小姐在網路論壇上發出微弱的呼喊,與近十位跟本台分享經歷的受害租戶一樣,他們都因安全原因不願意全名受訪,或只願意接受文字採訪。
貝小姐在體檢業工作,今年九月才從另一家爆雷的長租公寓自如,搬到蛋殼公寓,一個月租金3000,已先付半年。
她說,幾個禮拜來,維權群里已漸漸冷卻,大家心照不宣的是,「只能等等官方說法吧,我們是弱勢群體啊。」她給記者的文字回復中寫道,房東給她到明年一月底的搬家期限。
▪️🧚♀️天津,小果子🌰
另一位也稱自己是「弱勢群體」、網名「仙女味的小果子」的女孩就沒那麼幸運了。她在微博分享兩張疑似在寒風中搬家的照片,寫到「哎,蛋殼就可以逍遙法外了嗎,弱勢群體沒有人保護。」
不過,「小果子」在今年五月批評武漢日記作者方方、甚至揚言要割掉方方舌頭的貼文被翻出,引來網絡一陣嘲諷。
「共青團聯手蛋殼,親手把自己用過的小紅粉活埋了」,一則留言寫到。
盛洪則表示同情,「她很可憐,她的精神也住在蛋殼里,現在蛋殼破了。」
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Latest: In cities across China, thousands of young tenants are being evicted by their landlords, who failed to receive rents from the e-services firm/co-living platform #Danke (#蛋壳公寓 )since November.
Danke, once a rising star in China's flat rental market, operated more than 415k flats in 13 cities.
Under Danke's business model, tenants are also encouraged to take one-year loans (租金貸)from Danke's partner bank WeBank to pay their rents. Tenants then repay loans monthly.
I talked to several “Danke refugees “ (蛋殼難民) from Beijing, Shanghai and Shenzhen.
“We’re literally homeless with a mortgage.” One said.
Here’re their stories:
▫️報導全文:https://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/shehui/jt-12022020132421.html
▫️影片:https://fb.watch/29402_RB0t/
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大家好,我是2022年初變成多多的房蟲啦
先自嘲以免又被某些魯空講得很難聽
是這樣的,因為某些因素,就只跟銀行貸20年
沒有辦到大家所說CP值最高的30年
加上這個月還一筆比較多的款項之後,之後每個月大概還3萬左右
會買是因為原本租屋的地方要漲到15000了,這樣子是真的租不如買吧
想到2022很多人就說飛彈雪崩你全掃
2023已經過了四分之一了,今時今日每個月的房租房貸比多少值得買阿?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.240.83.131 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679475587.A.B5C.html
※ 編輯: dennistao (49.217.174.152 臺灣), 03/23/2023 08:58:07
關不住的畜生都來留言我這樣發文還算正常吧
※ 編輯: dennistao (123.240.83.131 臺灣), 03/23/2023 13:42:26
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